جريدة عمان - الأثنين 23 ربيع الأول 1447هـ - 15 سبتمبر 2025

قانون التنظيم العقاري .. إطار تشريعي يحفظ الحقوق ويعزز ثقة المستثمرين
يجيز منح أراض للمطورين لإقامة المشروعات

كتب ـ يوسف الحبسي
ينظم قانون التنظيم العقاري الصادر بالمرسوم السلطاني رقم "79/ 2025م" مشروعات التطوير العقاري، والعقارات المشتركة، والوساطة العقارية، والتثمين العقاري، ويستثنى من ذلك المشروعات التي ينظمها قانون أو مرسوم سلطاني خاص.
ويلتزم المطور بتسجيل جميع الوحدات العقارية في مشروع البيع على الخارطة، وجميع التصرفات الواردة عليها -التي تمت قبل العمل بأحكام هذا القانون- فـي السجل العقاري المبدئي المنصوص عليه في المادة (21) من هذا القانون، وذلك خلال (6) ستة أشهر من تاريخ العمل به. ويجوز لوحدات الجهاز الإداري للدولة وغيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة طرح الأراضي المخصصة لها؛ لإقامة المشروعات بعد الحصول على موافقة الوزارة ووزارة المالية على النحو الذي تبينه اللائحة.
ومع عدم الإخلال بقانون حظر تملك غير العمانيين للأراضي والعقارات في بعض الأماكن المشار إليه؛ يجوز لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني منح أراض للمطورين بحق الانتفاع لإقامة المشروعات؛ لغرض توفـير الخدمات الإسكانية الحكومية طبقا للقواعد والأحكام التي تبينها اتفاقية تطوير المشروع. واستثناء من أحكام قانون الأراضي المشار إليه يجوز تمليك جزء من أرض المشروع للمطور بناء على اقتراح الوزارة بعد موافقة وزارة المالية، واعتماد مجلس الوزراء.
وتحظر المادة السادسة من القانون الإعلان أو الترويج أو التسويق داخل سلطنة عمان للمشروعات المحلية أو الدولية كما يحظر الإعلان أو الترويج أو التسويق خارج سلطنة عمان للمشروعات المحلية إلا بعد الحصول على ترخيص من الوزارة خاص بكل مشروع على النحو الذي تبينه اللائحة التنفيذية.
وأكد القانون عدم جواز مزاولة نشاط التطوير العقـاري إلا بعد الحصول على ترخيص من وزارة الإسكان والتخطيط العمراني. وتنشئ الوزارة سجلا لقيد المطورين المرخص لهم بمزاولة نشاط التطوير العقـاري، ويكون المطور مالكا، أو حاصلا على حق انتفاع لأرض المشروع. ويجب أن يكون حق الانتفاع بموجب عقد معتمد من الوزارة بين المطور ومالك أرض المشروع تبين فيه حقوق والتزامات كل منهما في المشروع، ومسجل في السجل العقاري لأغراض تطوير المشروع. كما يجوز للمطور أن يعهد إلى مطور فرعي مرخص تطوير جزء من المشروع، وذلك بموجب عقد مبرم بينهما معتمد من الوزارة. ولا يجوز إقامة المشروع إلا بعد الحصول على ترخيص من الوزارة على النحو الذي تبينه اللائحة. وفـي حالة تقسيم المشروع إلى مراحل تعتبر كل مرحلة بمثابة مشروع مستقل.
ولا يجوز نقل ملكية أرض مشروع البيع على الخارطة عند صدور ترخيص مشروع البيع على الخارطة إلا بموافقة الوزارة، ويتم التأشير بذلك فـي السجل العقاري فور قيد المشروع فـي سجل المشروعات المنصوص عليه فـي المادة (13) من هذا القانون. ويلتزم استشاري المشروع - إذا تعثر مشروع البيع على الخارطة لأي سبب من الأسباب - بأن يقدم للوزارة تقريرا وافـيا خلال (30) يوما من تاريخ التعثر يبين فـيه أسباب التعثر، وعلى الـــوزارة دراسة أسباب التعثر، وإيجاد معالجة لاستكمال تنفـيذ المشروع، أو إحالة الموضوع إلى المحكمة المختصة.
ويلتزم المطور عند إقامة مشروع البيع على الخارطة بفتح حساب الضمان باسم المشروع في أحد المصارف المرخصة والمسجلة لدى الوزارة يخصص لإيداع دفعات الوحدات العقارية المباعة. وفي حال تعدد مراحل المشروع يلتزم بفتح حساب مستقل لكل مرحلة.
وأكد القانون عدم جواز مزاولة مهنتي الوساطة العقارية والتثمين العقاري إلا بعد الحصول على ترخيص من الوزارة، وينشأ لدى الوزارة سجل لقيد الوسطاء العقاريين، وسجل لقيد المثمنين العقاريين.
ويعاقب بالسجن مدة لا تقل عن سنة، ولا تزيد على (3) سنوات، وبغرامة لا تقل عن عشرة آلاف ريال عماني، ولا تزيد على مائة ألف ريال عماني، أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من ارتكب أيا من الأفعال الآتية: مزاولة نشاط التطوير العقاري دون ترخيص، تنفـيذ المشروع دون ترخيص، الإعلان أو الترويج أو التسويق أو إقامة معارض عقارية دون ترخيص، وكذلك سحب المطور الدفعات التي تم إيداعها في حساب الضمان من قبل المشترين أو ممولي المشروع بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو اللائحة، أو القرارات التي تصدر تنفـيذا لهما.
ويعاقـب بالسجن مدة لا تقل عن (10) أيــام، ولا تزيد على (6) أشهر، وبغرامة لا تقل عـن (1000) ريال عماني، ولا تزيد على (10000) ريال عماني أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من زاول مهنتي الوساطة العقارية أو التثمين العقاري دون ترخيص.
رفع مساهمة القطاع العقاري
وقال علي بن سالم العيسائي أمين السجل العقاري بوزارة الإسكان والتخطيط العمراني لـ"عمان": أن صدور قانون التنظيم العقاري يمثل محطة مفصلية في مسيرة التطوير العمراني بسلطنة عمان؛ إذ يوحد الإطار التشريعي لمجموعة من القوانين السابقة في منظومة حديثة ومتناسقة تنظم مختلف جوانب القطاع العقاري بما في ذلك التطوير العقاري، والبيع على الخارطة، وكذلك الوساطة، والتثمين، وإدارة المرافق المشتركة، وحسابات الضمان.
وأشار إلى أن القانون جاء ليؤسس بيئة آمنة وشفافة لجميع الأطراف من مواطنين ومشترين ومستثمرين ومطورين ووكلاء، وذلك من خلال إلزام المطورين بعقود واضحة، وحسابات ضمان تحمي أموال المشترين، وتنظيم المهن العقارية وفق معايير مهنية دقيقة. كما يضمن للمواطنين الاطمئنان على مساكنهم وأموالهم، ويرسخ دور جمعيات الملاك في إدارة المرافق المشتركة بما يحافظ على قيمة الأصول العقارية وجودتها مشيراً إلى أن القانون من ناحية الأثر الاقتصادي يسهم في تعزيز ثقة المستثمرين، وجذب رؤوس الأموال، وتنشيط حركة البناء والتطوير، وخلق فرص عمل جديدة، إضافة إلى رفع مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي، وتنويع مصادر الدخل الوطني عبر فتح المجال أمام مشاريع سكنية وتجارية وسياحية وصناعية تدعم الاقتصاد، وتواكب «رؤية عُمان 2040». وعلى المستوى المجتمعي يرسخ القانون الاستقرار الأسري عبر عقود واضحة وضمانات مالية، ويحسّن جودة الحياة من خلال إدارة احترافية للمرافق والخدمات المشتركة، كما يعزز ثقافة المشاركة المجتمعية عبر جمعيات الملاك، ويؤكد حماية المستهلك كمبدأ أساسي.
وأكد أن أهمية القانون تكمن في كونه إطارًا شاملاً يرسم مستقبل السوق العقاري في سلطنة عمان، ويؤسس لمرحلة جديدة أكثر انضباطًا وثقة تنسجم مع مستهدفات رؤية عُمان 2040 في بناء مدن مستدامة واقتصاد متنوع يقوم على الشفافية والحوكمة وحماية الحقوق.

القانون وفقًا لآخر تعديل - مرسوم سلطاني رقم 78 لسنة 1986 بإصدار قانون تنظيم أعمال الوساطة في المجالات العقارية
مرسوم سلطاني رقم 2/98 بإصدار نظام السجل العقاري
المرسوم السلطاني وفقاً لأخر تعديل - مرسوم سلطاني رقم 30 لسنة 2018 بإصدار نظام حساب الضمان لمشروعات التطوير العقاري